De ce vrei să investeşti într-o proprietate imobiliară?
Motivele pentru care ai decis realizarea unei investiţii imobiliare pot fi extrem de variate: te-ai săturat să plăteşti chirie şi vrei să ai o casă doar a ta, te-ai căsătorit şi nu mai vrei să stai cu părinţii, aştepţi un copil şi ai nevoie de mai mult spaţiu sau poate doar te gândeşti să realizezi o investiţie de viitor.
Indiferent de aceste motive M & G DESIGN IMOBILIARE te poate ajuta să iei cea mai buna decizie atat în ceea ce priveşte alegerea unui credit cât si în ceea ce priveşte găsirea locuinţei ideale pentru nevoile tale.
Vrei să te împrumuţi? Vrei un credit şi nu ştii cât de mult te poţi împrumută?
Vrei să contractezi un împrumut. Tipul de credit de care ai nevoie pentru a achiziţiona o locuinţă este creditul de investiţii imobiliare. Ştii suma de bani de care ai nevoie, dar ai idee cât de mare poate fi rata de credit în raport cu veniturile tale, cât şi cu celelalte cheltuieli? Suma de bani pe care o poţi împrumuta se stabileşte în funcţie de capacitatea ta de rambursare şi, dacă este cazul, a coplătitorilor, de valoarea investiţiei pe care doreşti să o realizezi, de aportul propriu, precum şi de perioada pe care iei împrumutul. Pentru creditul de investiţii imobiliare trebuie să ai în vedere şi necesitatea existenţei unui aport propriu (avans), reprezentând un anumit procent din valoarea invetiţiei.
Dacă nu ai avans, poți aduce garanții suplimentare celei care face obiectul investiției, aflate în proprietatea ta și/sau a coplătitorilor/rudelor de gradul I și II. Înainte de a lua decizia de a-ţi acorda un credit, banca va verifica dacă ai capacitatea de a-l restitui. Aceasta înseamnă că banca îţi va adresa întrebări despre veniturile tale şi ale familiei, alte împrumuturi sau obligaţii de plată pe care le ai, dacă eşti angajat sau liber profesionist,profesia actuală si locul de munc ă.
De asemenea, va verifica modul în care ai plătit împrumuturile anterioare, respectiv dacă ai plătit la timp fiecare rată de credit şi dacă nu eşti dator altor bănci. Informaţiile sunt oferite de Biroul de Credit sau Centrala Riscului de Credit.
Poţi beneficia de un credit cu o valoare mai mare dacă îl iei împreună cu cel puţin un coplătitor. Ai în vedere că banca ia în calcul pe lângă veniturile din salarii şi alte categorii de venituri care pot fi justificate cu documente (drepturi de autor, chirii,dividente,activitaţi independente etc.)
De asemenea, ca să obţii o sumă mai mare trebuie să te împrumuţi pe termen mai lung. Cu cât împrumutul este luat pe o perioadă mai mare, cu atât ratele sunt mai mici, dar, totodată, înseamnă că suma totală pe care o vei plăti până la sfârşitul perioadei de creditare va fi mai mare decât dacă ai fi luat împrumutul pe o perioadă mai scurtă de timp.
În funcţie de destinaţia banilor împrumutaţi se disting mai multe tipuri de credite:
-Creditele imobiliare/ipotecare: sunt creditele destinate realizării unor investiţii imobiliare, ca de exemplu, achiziţionarea unui apartament, construirea unei case sau,pur si simplu,modernizarea locuinţei.
Acestea pot fi utilizate şi pentru refinanţarea împrumuturilor pentru investiţii imobiliare contractate anterior. În aceste cazuri garanţia creditului o va reprezenta întotdeauna ipoteca asupra unui imobil, iar suma împrumutată va fi transferată de către bancă direct in contul vanzatorului.
• Creditele de nevoi personale cu ipotecă: sunt creditele destinate satisfacerii oricăror nevoi personale, dar în marea majoritate a cazurilor sunt utilizate pentru refinanțarea unuia sau mai multor credite în derulare. Pe lângă valoarea creditelor refinanțate, aceste credite dau posibilitatea de a obține sume suplimentare în baza aceleiași documentații. Banii sunt acordaţi în contul deschis la bancă şi poţi dispune de ei imediat dupa tragerea creditului.
• Solutii financiare pentru construire
Un subiect de interes pentru tine poate fi şi construirea unei locuinţe, apelând la creditul pentru construire unui imobil.
In continuare regasesti câteva informatii si sfaturi utile:
- În primul rând trebuie să ştii că acordarea creditului pentru construire se efectuează după realizarea fiecărui stadiu al lucrărilor, motiv pentru care este necesar să dispui de o suma initială pentru a putea demara lucrarile.
- Lucrările de construire pot fi executate de către societăţi de construcţii sau în regie proprie. Pentru lucrările realizate în regie proprie, sumele de bani se vor disponibiliza de către bancă potrivit planului de finanţare, stabilit prin contract, pe baza documentelor justificative.
- Primul pas, în cazul în care te decizi să accesezi un credit pentru construirea unui imobil, îl reprezintă obţinerea unei autorizaţii de construire (împreună cu anexele: ( Proiect tehnic si detalii de execuţie).
Următorul pas este încheierea unui contract de antrepriză cu o societate de construcţii, prin care se stabilesc parametrii cei mai importanţi ai proiectului: etapele de construire, preţul şi condiţiile de plată ale lucrărilor, planurile şi aprobările pe care trebuie să le obţii,data recepţiei finale etc.
- Proiectul tehnic de execuţie şi devizul general (bugetul) trebuie să fie întocmite de către o societate de construcţii sau o persoană autorizată/atestată în domeniu conform legii, iar lucrările trebuie supravegheate de către un diriginte de şantier/inspector tehnic atestat,cu excepţiile prevăzute de lege.
- Terenul pe care se va realiza construcţia ce urmează a fi finanţată prin credit ipotecar poate fi luat în considerare ca aport propriu în cazul în care acesta se află în proprietatea împrumutatului. Valoarea aportului reprezentat de teren se va stabili în urma evaluării acestuia. Banca poate finanţa şi terenul, în cazul construirii de locuinţe.
- Punerea la dispoziţie a creditului se realizează pe tranşe, direct în contul constructorului/ furnizorilor de materiale, după efectuarea analizei tehnice intermediare a situaţiilor de lucrări de către un evaluator membru ANEVAR şi agreat de bancă.
- Foarte important este şi faptul că banii din credit nu se transferă înainte de demararea lucrărilor, ci după efectuarea fiecărei etape de construire, conform contractului de construire şi planului de lucrări. Odată finalizat un stadiu al lucrărilor, vei semna împreună cu constructorul şi dirigintele de şantier situaţia de lucrări executate pe teren. Pe baza acestei situaţii banca va realiza verificări ale lucrărilor şi va aviza transferul tranşelor din credit, doar în cazul în care acestea sunt conform contractului de antrerpriza , proiectului tehnic si a detaliilor de execuţie.
Cum ajungi proprietar?
Cumpărarea unei locuinţe este o decizie grea şi, financiar vorbind, pentru mulţi este cea mai importantă investiţie a vieţii. De aceea, este necesar să analizezi nevoile şi să-ţi stabileşti priorităţile. Întocmeşte o listă cu lucrurile esenţiale pentru tine: numărul de camere, loc de parcare, suprafaţă utilă, anul de construcţie al imobilului. Accesul la mijloacele de transport în comun, parcurile, terenurile de sport, şcolile şi magazinele sunt, de asemenea, unele dintre criteriile avute în vedere în alegerea căminului ideal.
Fie că este vorba de un apartament la bloc sau de o casă la curte, odată ce te-ai decis, rezervă-ţi timp pentru a face alegerea corectă. În luarea deciziei privind tipul de locuinţă pe care îl vrei, ţine cont atât de preţul imobilului şi banii de care dispui, dar şi de avantajele şi dezavantajele fiecăreia dintre variante, precum şi de impactul cheltuielilor viitoare în bugetul personal. Spre exemplu, nivelul cheltuielilor lunare de întreţinere, care este mai mic în cazul unui apartament la bloc decât în cazul imobilelor formate din casă şi teren etc.
De asemenea, ţine cont şi de faptul că în timpul iernii costurile încălzirii suprafeţelor mari sunt ridicate, imobilele noi sunt mai scumpe la cumpărare, dar costurile de intretinere în primii ani sunt mai mici .
Informează-te asupra preţurilor şi evoluţiei cererii şi ofertei pe piaţa imobiliară. Citeşte în presă rubricile dedicate sectorului imobiliar, anunţurile de mică publicitate, consult site-urile de profil şi anunţurile băncilor privind imobilele pe care le scot la licitaţie, mergi la târguri şi expoziţii de gen, care reunesc atât oferte imobiliare, cât şi financiare.
Cel mai simplu , colaboreaza cu Agentia Imobiliara M & G Design Imobiliare si noi te vom ajuta sa gasesti cele mai bune solutii .
Dacă ai găsit un imobil care îţi place, trebuie să ştii că verificarea existenţei actelor de proprietate ale vânzătorului şi veridicitatea acestora este un pas foarte important.
1. Titlul de proprietate este cel mai important act şi trebuie verificat cu atenţie. Pe acesta nu trebuie să apară ştersături, ştampile neclare, semnături ilizibile, indescifrabile ale notarilor sau persoanelor oficiale. Un alt aspect important este continuitatea în acte. Pentru a putea fi vândut, un imobil trebuie sa aibă obligatoriu cadastru şi să fie intabulat la Judecătorie în Cartea Funciară. Solicită vânzătorului o copie după dosarul de cadastru - o să mai ai nevoie de el - şi un Extras de Carte Funciară pentru a vedea dacă acesta este proprietarul şi are dreptul să vândă locuinţa, dar şi dacă asupra imobilului sunt înscrise ipoteci, sarcini etc.
2. Extrasul de Carte Funciară este documentul care îţi poate furniza aceste informaţii esenţiale: cine este proprietarul (în partea II) şi ce sarcini sunt asupra imobilului (în partea III).
Verifică la Administraţia Financiară dacă proprietarul este sau nu cu plata impozitelor pentru casă la zi (Certificat fiscal eliberat de circa financiară în raza căreia se află locuinţa) şi solicită-i documente care să arate că nu are datorii la furnizorii de utilităţi (apă, gaze, curent electric, telefon, cablu TV, internet etc.) sau la întreţinere.
Iar pentru ca verificările de documente să se realizeze cât mai eficient posibil, este preferabil ca acestea să fie efectuate de către persoane autorizate, persoane cu pregătire juridică, avocaţi, notari publici sau consilieri juridici.
De aceea M & G Design Imobiliare vine in ajutorul tau in tot acest proces, de la consilierea pentru alegerea unui credit si informarea in ceea ce priveste procedura de creditare, la verificarea tuturor actelor si operatiunilor juridice, avand un departament juridic propriu, si nu in ultimul rand la gasirea locuintei potrivite pentru nevoile tale, prin consilierii imobiliari de inalt profesionalism.
În situaţia în care achiţi imobilul prin credit bancar, actele de proprietate vor fi verificate pentru legalitate şi de către bancă sau reprezentanţi ai acesteia, ceea ce înseamnă că beneficiezi de un plus de siguranţă. Banca acceptă în garanţie numai imobile a căror situaţie juridică este corectă.
1. După ce ai găsit imobilul, urmează primul pas în achiziţia acestuia – semnarea antecontractului de vânzare – cumpărare. Este preferabil să se realizeze în faţa unui notar public, dar sunt legale şi valabile şi antecontractele de vânzare-cumpărare semnate la agenţiile imobiliare.
Avantajul încheierii antecontractului în faţa unui notar public este legat de siguranţă – poţi sta liniştit în privinţa documentaţiei de proprietate, în caz că sunt găsite nereguli, notarul este obligat să ţi le aducă la cunoştinţă.
În situaţia finanţării locuinţei prin împrumut bancar, este bine ca înainte de semnarea antecontractului de vânzare-cumpărare să discuţi cu un consilier bancar şi să obţii o aprobare financiară a împrumutului pentru a avea certitudinea că eşti eligibil şi care este suma pe care o poţi împrumuta.
Îţi recomandăm ca termenul pe care îl stabileşti în antecontract pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare să fie de cel puţin 30 de zile de la semnarea antecontractului – ai nevoie de timp pentru încheierea documentaţiei de credit şi, după caz, a procurării documentaţiei solicitate de bancă suplimentar (se poate întâmpla). Altfel, rişti ca vânzătorul să se răzgândească şi să pierzi avansul plătit.
2. Pregătirea cumpărării imobilului:
Dacă nu ai creditul aprobat, atunci va trebui să te grăbeşti şi să procuri toate documentele necesare, solicitate de către consilierul client în timpul întâlnirilor avute la bancă.
Pe întreg parcursul procesului de obţinere a creditului şi a acţiunii de cumpărare a imobilului vor interveni momente în care ai nevoie de sfaturi şi opinii din partea unor persoane profesioniste şi cu experienţă - de aceea, poţi obţine o consiliere suplimentară din partea consilierului client, notarului, agentului imobiliar, dezvoltatorului. Vei găsi soluţii pentru toate dificultăţile întâmpinate pe parcurs. Nu uita că nu eşti singurul care îşi achiziţionează o locuinţă, cu siguranţă înaintea ta au fost persoane care au întâmpinat aceleaşi dificultăţi şi pentru care au fost găsite deja soluţii.
3. Încheierea contractului de vânzare-cumpărare:
Mai ai un singur pas de parcurs pentru a obţine casa mult dorită. După ce creditul a fost aprobat, vei fi chemat la bancă pentru semnarea contractului de credit/actului adițional la contractul de credit dacă ai optat pentru aprobarea financiară, încheierea certificatului de asigurare a imobilului şi depunerea comisioanelor în contul curent. În aceeaşi zi sau într-o zi stabilită de comun acord va avea loc semnarea contractului de vânzare-cumpărare şi a contractului de ipotecă (în situaţia în care achiziţionezi imobilul prin credit bancar).
Semnarea celor două contracte se realizează în faţa notarului public şi a reprezentantului legal al băncii finanţatoare.
După semnarea contractului/contractelor, notarul public care a autentificat actul/actele le transmite Biroului de Carte Funciară competent, pentru ca dreptul tău de proprietate şi, după caz, înscrierea ipotecii asupra imobilului în favoarea băncii finanţatoare să fie înscrise în Cartea Funciară.
4. Acţiuni post achiziţie:
În termen de cel mult 30 de zile de la semnarea contractului de vânzare-cumpărare, trebuie să te prezinţi, în calitate de proprietar, la Administraţia Financiară în a cărei rază teritorială este situat imobilul achiziţionat, ca să realizezi înscrierea ca titular de rol fiscal pentru imobil.
Nu uita ca, periodic, să închei asigurarea pentru imobil şi să prezinţi la bancă certificatul de asigurare reînnoit.
În cazul în care doreşti să efectuezi modificări asupra locuinţei sau să o închiriezi, nu uita că trebuie să soliciţi acordul băncii: locuinţa este ipotecată în favoarea băncii, iar acordul de închiriere, modificare etc. sunt documente care îţi vor fi solicitate de instituţiile la care te vei adresa pentru autorizarea acţiunilor pe care doreşti să le întreprinzi.
GLOSAR de TERMENI
Antecontractul de vânzare-cumpărare este promisiunea asumată atât de către vânzător, cât şi de către cumpărător, de a încheia în viitor, la preţul convenit, contractul de vânzare-cumpărare privind imobilul. Prin antecontract sunt stabilite o serie de elemente extreme de importante: preţul tranzacţiei, data-limită până la care trebuie semnat contractul de vânzare-cumpărare, termenul de eliberare a imobilului, avansul plătit prin antecontract, modalitatea de plată a preţului imobilului.
ANEVAR: Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România înfiinţată în anul 1992, ca o asociaţie profesională, non-profit, neguvernamentală, independentă, care acţionează în interes public (fapt susţinut de recunoaşterea sa ca fiind de utilitate publică prin HG nr. 1447/09.09.2004) şi care promovează metodele şi tehnicile de evaluare prin mijloace specifice.
Biroul de Credit este instituţia financiară care centralizează şi furnizează date despre comportamentul de plată al debitorilor dintr-o anumită ţară. Rolul său este de a permite creditorilor să evalueze mai bine capacitatea de plată a solicitanţilor de împrumuturi. În raportul furnizat de Biroul de Credit apar informaţii referitoare la toate creditele pe care le ai în regiunea respectivă. Băncile transmit periodic către această instituţie situaţia creditelor la nivel de client. În acest fel informaţia este actualizată la zi şi orice credit şi întârziere la plată sunt centralizate într-un raport.
Cadastrul este un registru public ce conţine informaţii şi planuri despre toate imobilele situate pe teritoriul unei localităţi. Serveşte la identificarea şi evidenţierea imobilelor pe categorii de folosinţă, la stabilirea impozitelor şi la întocmirea la zi a Cărţii Funciare. Cadastrul solicitat de bancă este un document care cuprinde informaţiile ce identifică imobilul de care eşti interesat. Cadastrul cuprinde atât un plan al zonei în care este situat imobilul, cât şi o schiţă a locuinţei (releveu).
Centrala Riscului de credit (CRC) este o structură specială în cadrul BNR, care colectează şi furnizează informaţii despre persoanele fizice care au beneficiat de credite a căror valoare cumulată depăşeşte 20.000 lei.
Coplătitorul este participantul la credit, ale cărui venituri sunt luate în considerare, alături de cele ale solicitantului de credit pentru obţinerea unei sume mai mari. În cazul în care solicitantul nu îşi îndeplineşte obligaţiile, coplătitorul este obligat să plătească datoriile scandente.
Creditul ipotecar este un credit destinat realizării de investiţii imobiliare, garantat chiar cu imobilul ce se achiziţionează prin credit, inclusiv cu un bun viitor.
Creditul imobiliar este tot un credit destinat realizării de investiţii imobiliare, pentru care solicitantul poate aduce drept garanţie un alt imobil decât cel achiziţionat prin credit.
Dobânda poate fi:
a) Fixă: dobânda este cea stabilită la semnarea contractului de credit, astfel încât poţi şti de la început care este suma de rambursat pe întreaga perioadă a creditului.
b) Fixă şi variabilă: dobânda nu se schimbă pe o anumită perioadă de timp (ex. 5 ani); apoi, dobânda devine variabilă, în funcţie de indicii de referinţă ROBOR/EURIBOR/LIBOR, la care se adaugă marja fixă a băncii.
c) Variabilă: dobânda este stabilită în funcţie de indicii de referinţă ROBOR/EURIBOR/LIBOR, la care se adaugă o marjă fixă. În acest caz, pe toată durata de creditare, ratele tale vor creşte sau descreşte în funcţie de evoluţia indicilor de referinţă menţionaţi, actualizarea realizându-se lunar, la 3 luni, 6 luni sau 12 luni, în funcţie de cum s-a stabilit în contractul de credit.
Dobânda anuală efectivă (DAE) este un indicator, exprimat ca procent anual, ce reflect toate costurile suportate de tine în cazul în care decizi să contractezi un credit şi cuprinde, pe lângă procentul de dobândă, şi comisioanele aferente creditului (comision de analiză a documentaţiei de credit, comision lunar de administrare credit, costul de evaluare a garanţiei etc). DAE îţi permite să compari mai uşor costul creditelor. Atenţie însă: pentru fiecare produs de creditare, dobânda anuală efectivă (DAE) se modifică în funcţie de suma şi durata împrumutului. Din acest motiv, pentru a putea utiliza DAE la compararea costului creditelor, aceasta trebuie calculată pentru condiţii similare. Îţi recomandăm să soliciţi calculul unei dobânzi anuale efective personalizate, în funcţie de propriile condiţii de solicitare a împrumutului.
EURIBOR: Rata dobânzii la care băncile europene se împrumută între ele în euro. Aceasta se calculează zilnic ca medie a dobânzilor practicate de cele mai importante bănci din zona euro. Se utilizează pentru creditele în euro cu dobândă variabilă.
Extrasul de Carte Funciară cuprinde toate datele de identificare şi situaţia juridică actuală a imobilului: descrierea imobilului, numele şi prenumele proprietarilor, actele în baza cărora aceştia au dobândit proprietatea, sarcinile bunului: ipoteci, comandamente, interdicţii de înstrăinare, privilegii etc.
Este împărţit în trei părţi astfel: partea I informaţii referitoare la imobil (adresa completă, stradă, număr etc.); partea a II-a cuprinde informaţii referitoare la proprietar (nume, prenume, documente în baza cărora a fost dobândit imobilul) şi partea a III-a cuprinde informaţii referitoare la sarcini asupra bunului (ipoteci, privilegii, interdicţii).
Garantul ipotecar este proprietarul sau co-proprietarul imobilului cu care se garantează creditul.
Graficul de rambursare este documentul care prezintă, eşalonat în timp, ratele lunare, soldul creditului şi alte informaţii despre împrumut, pe tot parcursul contractului.
LIBOR: Rata dobânzii la care băncile de pe piaţa londoneză se împrumută între ele. Se calculează ca medie aritmetică a ratelor de dobândă practicate de principalele bănci pentru diverse valute (lire sterline, euro, dolari, franci elveţieni, yeni japonezi). Se utilizează pentru creditele ce au dobândă variabilă. Marja de dobândă se exprimă în puncte procentuale şi se adaugă la indicii monetari de referinţă ROBOR/EURIBOR/LIBOR pentru a calcula rata dobânzii practicată la un împrumut. Marja rămâne fixă pe durata contractului, astfel că rata dobânzii se modifică doar în funcţie de dobânda folosită ca reper.
Rescadenţare: – amânarea la plată pentru o lună, cu posibilitatea prelungirii pentru încă o lună/2 luni – extinderea perioadei de creditare – perioadă de graţie pentru 6 luni, cu posibilitatea prelungirii pentru încă 6 luni – reducerea ratei lunare de plată pe o perioadă determinată de timp
Reeşalonare: prelungirea sau amânarea tuturor scadenţelor ratelor sau modificarea cuantumului acestora, cu depăşirea termenului iniţial aprobat cu maxim 180 zile peste termenul maxim de creditare prevăzut pentru respectivul credit. Trebuie să ştii însă că pentru creditele reeşalonate se percep dobânzi majorate.
ROBOR: Rata medie a dobânzii la care băncile româneşti se împrumută între ele în lei. Aceasta se stabileşte zilnic de către BNR, ca medie aritmetică a cotaţiilor practicate de cele 10 bănci selectate. Se utilizează pentru creditele în lei cu dobândă variabilă.
Scoringul este un cumul de criterii prestabilite, la care solicitantul trebuie să obţină un punctaj minim, stabilit prin reglementările interne ale băncii, utilizat la fundamentarea deciziei de creditare.
Tragerea creditului (punerea la dispoziţie a creditului) este operaţiunea bancară prin care suma creditului este transferată de către bancă în contul clientului.
În funcţie de tipul creditului, clientul poate avea, sau nu, acces la aceste sume, astfel:
– în cazul creditelor pentru investiţii imobiliare destinate achiziţiei, după acordare suma creditului este transferată în contul vânzătorului
– în cazul creditelor pentru investiţii imobiliare destinate construirii, acordarea creditului are loc pe tranşe, sumele fiind transferate în contul constructorului
– în cazul creditelor de nevoi personale cu garanţii reale (ipotecă), după acordarea creditului, clientul are acces la sumele din credit pentru a le utiliza cum doreşte.
SERVICII AUXILIARE
- suport legal (obtinere avize, documentatii, legalizari)
- servicii notariale (mosteniri, dezmembrari de drepturi, intabulari)
- certificari energetice pentru cladiri
- amenajari interioare
- transport (mobilier,materiale, etc.)